İstanbul’da barınma tercihleri demografik değişim, bütçe kısıtları ve yeni finansal koşullarla yeniden biçimlenirken, sektör temsilcileri konut üretiminde talep odaklı döneme geçildiğini açıkladı. İNDER, KONUTDER ve GYODER başkanları; şehirde 1+1 ve 2+1 gibi kompakt dairelere ilginin yükseldiğini, ailelerin ise oda sayısını koruyarak daha küçük metrekarelere yöneldiğini bildirdi.
Mega kentteki tüketici eğilimlerini değerlendiren İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Engin Keçeli, alıcıların oda adedinden vazgeçmeden daha dar alanlı evlere odaklandığını aktardı. Geçmişte 120-130 metrekare aralığında planlanan 3+1 dairelerin yerini günümüzde 90-100 metrekarelik alternatiflerin aldığını belirten Keçeli, piyasada deprem güvenliği ve kullanım ihtiyacının öne çıktığını, işlemlerin ağırlıklı olarak oturum amaçlı gerçekleştiğini ifade etti.
“Metrekareler biraz daha küçüldü ama oda sayısından, bağımsız bölümün içindeki oda sayısından pek feragat etmek istemiyorlar.”
“İhtiyaç için mal satın alınıyor. Yatırımcı şu anda yok çünkü alternatif yatırım araçlarının getirisi çok daha yüksek.”
Ulaşım Ağı Çeper Algısını Değiştirdi
Ulaşım ve iletişim altyapısındaki ilerlemelerin kentin dış bölgelerinde ikameti kolaylaştırdığına değinen Keçeli, İNDER olarak 2026 dönemini “kentsel gelişim yılı” ilan ettiklerini duyurdu. Sitelerin günümüzde eski mahalle ölçeğindeki nüfusları barındırdığını vurgulayan Keçeli, sosyal donatı alanlarının ve doğru planlamanın zorunlu hale geldiğini dile getirdi.
“Bölgesel fiyat farklılıkları olsa da İstanbul’da artık çeper kalmadı. Eskiden insanlar şehrin dışına taşınırken ‘Okul, ulaşım, iletişim var mı?’ diye sorarlardı. Artık dünyanın her yeriyle anında görüntülü iletişim kurmak mümkün. Ulaşım altyapısı ise sadece İstanbul’da değil, Türkiye genelinde büyük ölçüde çözüldü, son yıllarda her yere çok rahat ulaşılabiliyor. Tüm bu gelişmeler sayesinde artık şehrin dışında yaşamak da tamamen mümkün.”
“Kentsel gelişim dediğimiz şey, sosyal donatısıyla ve otoparkıyla yaşanabilir konut alanlarıdır. Evleri sadece içindeki iki yatak odasından ibaret sanmak yanlıştır. Eskiden mahallelerimiz vardı, bugün ise siteler mahalle boyutuna ulaştı. Bir siteye girdiğinizde 30 yıl önceki mahallenin nüfusuyla karşılaşıyorsunuz. Bu sitelerdeki spor, yürüyüş ve dinlenme alanları ile kuruldukları yerler büyük önem taşıyor. Eskiden ‘ne yaparsan satar’ mantığı vardı, artık o devir bitti. Doğru yerde ve talebe göre ürün üretmek gerekiyor. Talep 2+1 ise onu, 4+1 ise onu üreteceğiz. Bugün yapacağımız tek iş mevcut arsaları kirletmemek, kirli olanı temizlemek, temiz olanı ise bozmamaktır.”
“Türk toplumuna ve yaşam kalitesine uygun en azından 1+1, hatta 2+1 modeller gerekiyor. İnsanlar sadece yaşadıkları yerde uyumamalı, yaşam, uyuma, yemek yeme ve dinlenme alanları birbirinden farklı olmalı. Küçük bile olsa birkaç değişik mekanda hareket etmeleri, hem akıl hem de vücut sağlığı için son derece önemlidir.”
Hane Büyüklüğündeki Düşüş Konut Ebatlarını Etkiliyor
Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ziya Yılmaz, İstanbul’da tek tip bir yönelimden söz edilemeyeceğini, lokasyon ve hedef kitleye göre ihtiyaçların farklılaştığını söyledi. Yılmaz, Türkiye genelinde ortalama hane halkı büyüklüğünün 2025 itibarıyla 3,08 kişiye indiğini, tek kişilik hane sayısının ise 5 milyon 523 bin 321 seviyesine çıktığını kaydetti.
“Diğer bir ifadeyle, tek kişilik hanelerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 20,5 seviyesine ulaşmış durumda. Bu da bugün Türkiye’de yaklaşık her 5 haneden birinin tek kişiden oluştuğunu gösteriyor. Hane yapısındaki bu değişim, özellikle uygun lokasyon ve proje tiplerinde stüdyo ve 1+1 gibi daha küçük ve fonksiyonel konutlara yönelik ihtiyacı destekliyor.”
Geniş aileler ve uzaktan çalışanlar için 2+1 ve 3+1 dairelerin önemini koruduğuna işaret eden Yılmaz, küçük konutların kiralama kolaylığı ve bütçe avantajı nedeniyle yatırım amacıyla da seçilebildiğini, resmi verilerde oda ayrımı bulunmadığından net satış oranlarının belirlenemediğini belirtti.
“Sektör açısından mesele küçük ya da büyük konut üretmek değil, doğru lokasyonda, projenin hedef kitlesine ve ihtiyaca uygun konut çeşitliliğini sağlayabilmek.”
Finansman Şartları ve Alım Gücü Piyasayı Şekillendiriyor
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici ise barınma ihtiyacının sürdüğünü fakat talebin alıma dönüşmesinde finansman şartlarının belirleyici olduğunu dile getirdi. Ülke genelinde ağustos verilerine göre konut satışlarının geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 14,7 gerilediğini, ipotekli işlemlerin ise yüzde 7,2 yükseldiğini aktardı.
“Piyasayı değerlendirirken satış adetleriyle birlikte finansman koşullarını ve hane halkının alım gücünü de dikkate almak gerekiyor.”
“Konut talebinde daha çeşitli bir yapı görüyoruz. Hane halkı büyüklüğündeki değişim, tek kişilik hanelerin artması ve kent yaşamındaki farklılaşma, özellikle 1+1 ve 2+1 gibi daha kompakt konutlara olan ihtiyacı destekliyor. Erişilebilirlik de bu tercihte önemli bir unsur. Toplam konut bedeli ve ihtiyaç duyulan finansman miktarı dikkate alındığında, daha küçük metrekareli konutlar farklı gelir grupları açısından daha ulaşılabilir seçenekler sunabiliyor. Bununla birlikte daha geniş konutlara yönelik talep de aile yapısı, yaşam alanı ihtiyacı ve uzun vadeli kullanım beklentileri doğrultusunda devam ediyor. Dolayısıyla konut talebinde tek bir büyüklüğün ağırlık kazandığı bir yapıdan ziyade, hane yapısı ve alım gücüne göre çeşitlenen bir görünüm mevcut.”
“Konut piyasasında farklı gelir gruplarına ve yaşam dönemlerine uygun seçeneklere duyulan ihtiyacın daha görünür hale geleceğini düşünüyoruz.”
“Projelerin lokasyon, ulaşım, güvenlik, enerji verimliliği ve yaşam kalitesi açısından sunduğu değer de tercihlerin şekillenmesinde daha fazla rol oynayacaktır.”
“Önümüzdeki dönemin temel konusu, değişen talep yapısına uygun arzı geliştirebilmek. GYODER olarak finansman, arsa ve üretim koşullarının birlikte ele alındığı, satın alma ve kiralama alternatiflerinin geliştiği, güvenli, dayanıklı ve erişilebilir konut üretimini destekleyen modellerin piyasanın sağlıklı gelişimine önemli katkı sağlayacağına inanıyoruz.”
